O setor imobiliário no México é para os corajosos. Os preços altos e o tamanho dos espaços dificultam a comercialização de imóveis de uma maneira simples.
Vender um apartamento na segunda maior economia da América Latina pode demorar, em média, de seis meses a dois anos, devido à papelada que deve ser feita nesse processo.
Essa situação muitas vezes desencoraja os futuros vendedores a anunciar seus imóveis em sites especializados na internet ou por meio de imobiliárias tradicionais.
Com o objetivo de reduzir os tempos para fechar os contratos e colocar imóveis reformados com uma visão inovadora no mercado imobiliário, em 2019, Bernardo Cordero e Víctor Noguera fundaram a Flat, startup dedicada à venda, troca e compra de residências.
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“Estamos trabalhando para tirar o medo de uma transação tão complicada e significá-la em termos que todos nós podemos processar. Gosto de pensar que estamos devolvendo um pouco de confiança à transação imobiliária e isso abre o panorama para muitas pessoas que querem comprar seu primeiro imóvel”, afirma Bernardo Cordero, cofundador da Flat.mx.
Na Cidade do México, considerada o coração financeiro do país e onde a concorrência no setor é agressiva, a dupla de amigos elevou a aposta disponibilizando um modelo de negócio inovador. Nesse modelo, cujo principal diferencial é que a aquisição dos apartamentos é feita por eles, os imóveis são avaliados, reformados com designs modernos e, finalmente, colocados à venda para potenciais compradores.
Outro elemento a favor é que quem vende um imóvel para a Flat recebe uma oferta no prazo de 10 dias, e não de meses (ou mesmo de anos) como no caso de negociar com uma imobiliária.
Para a dupla de empreendedores, o sucesso do negócio está no fato de que está baseado na estrutura PropTech (termo cunhado em 2014 no Reino Unido). É assim que são conhecidas as startups que aplicam ferramentas de tecnologia no setor imobiliário, o que facilita a busca de um imóvel, a tramitação dos papéis, a compra ou venda da propriedade, e o financiamento para a aquisição. Tudo isso ao alcance de um clique.
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Atualmente, a Flat trabalha só com apartamentos, mas no curto prazo começará a operar também com casas. A razão pela qual começaram apenas com “depas” (como dizem coloquialmente no México, onde apartamento se diz departamento) é que esse segmento permitiu direcionar os negócios de maneira específica e obter os dados necessários para a avaliação dos imóveis.
No caso das casas é preciso obter dados adicionais como, por exemplo, o impacto na área externa livre, o custo de reformar a fachada e outras despesas que são de responsabilidade dos proprietários, ao contrário de um condomínio, onde esses gastos são de responsabilidade do consórcio.
“Esperamos estar prontos para essa etapa em alguns meses, porque cada vez que saímos da Cidade do México notamos que há menos apartamentos e mais casas, então é só uma questão de tempo. É um passo natural”, explica o empresário mexicano.
A operação principal da Flat está localizada na Cidade do México, onde os preços de imóveis variam de 1 milhão a 6 milhões de pesos mexicanos. Também estão presentes no Estado do México.
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A projeção é ampliar as operações para mais algumas regiões da República Mexicana até o fim deste ano, mas, pelo menos por enquanto, Bernardo prefere não dar mais detalhes sobre onde a Flat aterrissará.
Um setor em expansão
Apesar dos efeitos da pandemia em todo o mundo, o primeiro trimestre de 2021 foi o mais ativo do mercado PropTech global desde que o banco de investimento GCA começou a acompanhar os movimentos em 2017.
Nos EUA, os investimentos de capital e crescimento de dívida totalizaram US$ 4,5 bilhões, que representaram mais de 60% do capital total investido em 2020.
O mercado PropTech na América Latina é muito atraente para o capital de risco (VC). Um relatório do Pitchbook mostra que de 2018 a 2020 o número de investimentos VC em empresas PropTech na região cresceu 54%.
No fim do ano passado, 43 startups latino-americanas receberam uma injeção de capital no valor de US$ 571 milhões. Assim, o setor PropTech se tornou a quarta indústria mais atrativa na América Latina, depois das fintech, do comércio eletrônico e dos superaplicativos, de acordo com um relatório da Associação Latino-Americana de Private Equity e Venture Capital (LAVCA).
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“O México está sendo atraente para investimentos em tecnologia, startups e comércio eletrônico. Vejo muitos empreendedores focados em questões digitais e isso ajudará a economia a se recuperar muito mais rapidamente”, diz Juan Flores, diretor da divisão de pesquisa de mercado da Newmark.
Começando com uma base sólida
Nos meses que antecederam o início das operações, Bernardo e Víctor ouviram comentários com viés negativo, pois para a maioria das pessoas o setor imobiliário é um segmento atraente, mas muito tradicional e com poucas mudanças por meio da tecnologia.
No entanto, isso não desanimou os empresários, muito pelo contrário, porque os fez ver o potencial existente em um nicho que sobrevive ao tempo e às crises. “Era um setor em que queríamos estar e víamos um problema a ser resolvido, por isso nos interessou tanto”, diz Bernardo.
Agora, com os números nas mãos, o empresário conta que, apesar de tudo e da pandemia, a Flat tem registrado um crescimento trimestral de mais de 70%.
Traçar novos caminhos
Mesmo antes da pandemia, os setores de construção civil e habitação no México se encontravam em um período de depressão, que foi agravado com a COVID-19. No início da crise sanitária, analistas do BBVA Research estimavam que haveria uma queda de 19% do Produto Interno Bruto (PIB) do setor, mas o resultado oficial foi uma contração de 17,2%.
Ao contrário do mercado mexicano, o Brasil viveu um boom imobiliário como resultado de uma série de fatores, dentre eles as taxas de juros de referência mais baixas da história do país e a mudança de hábitos ao trabalhar em casa.
O corte da taxa de juros Selic de 4,5% para 2% no ano passado fez com que as hipotecas ficassem muito mais baratas, permitindo que milhares de brasileiros pudessem comprar um imóvel residencial em meio à crise.
Um relatório da CEIC Data mostra que só em setembro de 2020, um total de 13.438 imóveis foram vendidos na maior economia da América Latina, o melhor desempenho mensal de vendas no Brasil desde 2014.
“A pandemia atingiu mais as economias desenvolvidas do que as emergentes porque elas não estavam preparadas. Mas eu, pessoalmente, acredito que vamos sair rapidamente dessa situação porque o setor imobiliário aprendeu a se adaptar e o pior já passou, agora só vai subir ”, diz Juan Flores, da Newmark.
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Enquanto Cordero e Noguera se concentram na parte administrativa, a parte criativa fica a cargo de uma equipe de arquitetos, cujo objetivo é manter o mesmo design e visão de qualidade em todos os imóveis que vendem.
Todas as obras contam também com o apoio de uma rede de empreiteiras que concorrem a licitações por projeto. Dessa forma, a Flat continuou gerando empregos em um momento em que o setor estava paralisado devido às restrições sanitárias. A equipe de colaboradores diretos é composta por 60 pessoas, além de pelo menos 100 funcionários externos, diz Bernardo.
Como a Flat é uma empresa digital nativa, os parceiros aproveitaram o boom digital para impulsionar seu modelo de negócios e, felizmente, os clientes se adaptaram rapidamente.
No entanto, ao longo do caminho, Cordero e Noguera enfrentaram vários problemas como, por exemplo, trabalhar em um mercado com poucas informações sobre preços de imóveis, transacionalidade e tudo o que precisavam obter para correr o risco de adquirir os imóveis.
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O site da Flat oferece mais de 300 apartamentos, entre os que a empresa adquiriu e reformou e os que terceiros passaram a oferecer por meio da plataforma sob a certificação dos empresários.
No ano que vem, a aposta é acrescentar de cinco a 10 cidades no país e continuar a levar a Flat para mais lugares dependendo da demanda.
Aos 39 anos, Cordero é considerado um dos pioneiros no ecossistema empresarial devido à sua experiência anterior como investidor em startups, cofundador da Linio e da AMVO, a associação de comércio eletrônico do México.
Embora seja um veterano experiente do mundo da tecnologia, Bernardo não tem medo de admitir que eles ainda têm muitos obstáculos pela frente, mas está confiante no futuro.
“Procuramos ser eficientes porque queremos que mais pessoas possam comprar um imóvel e continuamos trabalhando para ter cada vez mais ofertas na plataforma. O nosso foco está nos benefícios que queremos dar aos nossos clientes e se isso nos levar a ganhar algum reconhecimento mais tarde, bem-vindo”.
(Traduzido por Adelina Chaves)
