A Insignia, startup que surgiu dentro da construtora e incorporadora Bravo Empreendimentos, de Maringá, no Norte do Paraná, vai “tokenizar” o empreendimento imobiliário misto (comercial e residencial) BE Garden na cidade. Isso quer dizer que a startup vai gerar uma representação digital não replicável (NFT) de cada unidade do prédio em um blockchain (banco de dados que armazena blocos de informações criptografadas e que podem ser organizados para formar uma única fonte cronológica sobre determinado ativo). Esses NFTs, por falta de uma regulamentação específica que ainda não existe no país, não poderão ser comercializados, mas permitirão inovações como acompanhar o projeto, atualmente em fase de pré-lançamento e com a maioria das unidades reservadas por interessados, sendo construído tanto no mundo real e quanto no virtual.
“É a primeira vez que algo assim será feito. (…) Nós entendemos esse projeto, inclusive, como um processo educativo do mercado e dos investidores, que são tradicionais e talvez agora não entendam que, no futuro, com os tokens imobiliários eles não precisarão registrar uma matrícula de imóvel no cartório como fazem hoje. Embora os NFTs sejam agora apenas um envoltório [do produto tradicional], estamos fazendo tudo de maneira que eles poderão gerar tokens reais no futuro”, disse Frederico Biscaia, co-CEO da Insignia ao lado de Evandro Rodrigues, ao LABS.
A ideia, segundo ele, é que, lá na frente, os NFTs permitam o fracionamento dos imóveis de uma maneira inédita. Esse fracionamento mudará também a forma como ocorre a captação de recursos para incorporação e como os imóveis são vendidos, já que poderão ser “partilhados” por mais de um investidor.
LEIA TAMBÉM: Com crescente interesse em criptomoedas, videogames baseados NFT atraem mais jogadores no Brasil
“A gente entende que o mercado imobiliário é muito local. Quem compra um imóvel em determinada região faz isso porque já conhece o local ou tem famílias e amigos naquele local. Então parte do por que [que a Insignia] surgiu é justamente para descentralizar esse mercado, quebrar barreiras desse ‘comodismo’ local do setor, permitindo que as pessoas possam comprar e vender imóveis de qualquer lugar do Brasil e trazendo, portanto, mais liquidez para esse mercado”, salientou Rodrigues.
Os NFTs emitidos pela Insignia vão permitir que o comprador de cada unidade acompanhe a evolução da obra pelo metaverso do empreendimento (que seguirá o mesmo ritmo da obra real).
Além de acompanhar a construção do BE Garden, os clientes vão ganhar uma réplica idêntica da sua unidade no metaverso. O NFT gerado pela Insignia poderá ser usado como chave pelo proprietário para acessar a unidade no mundo digital.
Os compradores das unidades do BE Garden terão também benefícios vinculados às NFTs, como fazer parte do BE Club, tendo acesso a pré-lançamentos de novos empreendimentos e podendo participar de eventos exclusivos idealizados pela Bravo. “No futuro, por meio do clube, nós poderemos trazer uma série de facilidades.
LEIA TAMBÉM: Senado aprova projeto de regulamentação das criptomoedas
O projeto tem a Housi, startup de moradia por assinatura da incorporadora Vitacon, como parceira. Essa, aliás, é a segunda parceira entre as duas startups. Ainda em fevereiro, elas lançaram o “cashback token” (um criptoativo do tipo utility token que poderá ser negociado livremente e que dará aos proprietários direitos a benefícios, como descontos nas despesas operacionais dos imóveis) para o empreendimento ON Jardins powered by Housi, em São Paulo.
Alexandre Frankel, CEO da Housi, e Daniel Chor, CEO da empresa de arte em NFT Tropix, são parceiros e também investidores da Insignia. Por isso também a startup espera acessar novas incorporadoras inseridas no ecossistema da Housi para oferecer os seus serviços.
Em comum, o que os empreendimentos de São Paulo e Maringá têm é que são estúdios de alto padrão, com metro quadrado valorizado (a partir de R$ 33 mil o metro quadrado no caso da capital paulista, R$ 10,5 mil no caso da cidade paranaense), ou seja, o tipo de imóvel buscado por investidores do setor.
A Insignia surgiu no fim de 2021, depois que uma equipe formada por colaboradores da Bravo Empreendimentos e do escritório Moreira Suzuki Advogados venceu um concurso internacional realizado pela Fibree, rede internacional que conecta especialistas do setor imobiliário e da tecnologia blockchain, e pela BlockSquare, plataforma em blockchain especializada em tokenização de ativos imobiliários.
“A gente vinha buscando novas maneiras de acessar capital no mercado financeiro, mas por a gente ser uma incorporadora jovem temos dificuldade em fazer isso por meios tradicionais. Fomos desenvolvendo maneiras de suportar a exposição de caixa, que começa na compra do terreno e só diminui quando as unidades começam a ser efetivamente vendidas. Testamos algumas dessas maneiras, como captação via crowdfunding imobiliário, por meio da Bloxs. Nisso, o Evandro foi fazer um curso de tokenização imobiliária, oferecido pela Fibree, e ficou sabendo da competição. O desafio era tokenizar um ativo real. Nós participamos e levamos o primeiro lugar entre mais de 50 equipes do mundo todo”, contou Biscaia. Logo depois, eles viram que precisam trazer mais gente e parceiros (principalmente das áreas jurídicas e de tecnologia), para dar conta dessa nova operação. Esse foi o início da Insignia. “Foram três anos entre o momento em que começamos a estudar security tokens e o início da Insginia. Então não foi um processo rápido. Envolveu muito estudo, pesquisa”, ressaltou Rodrigues.
Os dois acreditam que não demorará muito para que uma regulamentação surja e imaginam que, quando esse futuro vier, a Insignia poderá ter um marketplace para comercializar tokens imobiliária e fomentar um ecossistema de corretoras descentralizadas (DEXs).
